Prima casa in comunione dei beni: bonus dimezzati senza doppia dichiarazione

Cassazione: senza la dichiarazione del coniuge in comunione dei beni ma non firmatario al rogito, il bonus prima casa si riduce al 50%.

Come ovviare con la procura speciale.

Per fruire delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa in regime di comunione dei beni è necessario che entrambi i coniugi rendano le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto notarile — anche se assenti al rogito. Lo precisa la Corte di Cassazione con la sentenza 2476/2026, che richiama e consolida i precedenti orientamenti in materia di agevolazioni prima casa. Se la dichiarazione manca, il beneficio si applica solo sulla quota del 50% spettante al coniuge firmatario.

Le condizioni per il bonus prima casa

L’agevolazione consiste in una riduzione dell’imposta di registro al 2% in luogo del 9% ordinario, oppure al 4% invece del 10% per le operazioni soggette a IVA. L’acquirente deve dichiarare nell’atto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altre abitazioni nello stesso Comune, e di non averne già fruito in precedenza anche pro quota su tutto il territorio nazionale.

L’immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell’acquirente, o questi deve trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal rogito. Chi possiede altri immobili acquistati con agevolazioni prima casa può comunque accedere al beneficio, a condizione di vendere la vecchia abitazione entro due anni e di inserire tale impegno nell’atto di acquisto.

Obbligo dichiarativo del coniuge non firmatario

La comunione legale dei beni comporta che l’immobile acquistato da uno solo dei coniugi entri automaticamente nella proprietà dell’altro al 50%, senza che questi debba presenziare al rogito.

Sul piano civilistico non è necessaria la firma di entrambi ma sul piano fiscale la regola è diversa: per ottenere l’agevolazione sull’intero immobile entrambi i coniugi devono rendere le dichiarazioni previste dall’art. 1, nota II-bis della Tariffa allegata al DPR 131/1986, anche quello assente dall’atto.

La Cassazione lo aveva già stabilito con l’Ordinanza 14326/2018 e confermato con l’Ordinanza 26703/2024: non sono previste eccezioni, e le attestazioni devono essere distinte e personali, perché il coniuge non intervenuto potrebbe essere titolare di un altro immobile ostativo.

Anche l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 38/2005, aveva chiarito che l’acquisto effettuato da un solo coniuge produce effetti giuridici per metà a favore dell’altro: se questi è privo dei requisiti, il beneficio si applica solo al 50%.

La sentenza 2476/2026 indica come tutelarsi

Con la sentenza 2476/2026 la Cassazione precisa le conseguenze pratiche: se nell’atto interviene solo uno dei coniugi, acquistando l’intera proprietà e chiedendo l’agevolazione per l’intero immobile, il beneficio gli spetta esclusivamente in relazione alla sua quota del 50%. La quota riconducibile al coniuge assente è tassata con le aliquote ordinarie.
Per evitare questo esito, la soluzione è la procura speciale notarile: il coniuge impossibilitato a presenziare può conferire al coniuge presente una procura speciale redatta per atto pubblico, che lo autorizzi esplicitamente a rendere le dichiarazioni previste dalla nota II-bis in suo nome e per suo conto. In questo modo le condizioni per l’agevolazione sull’intero immobile risultano soddisfatte anche in assenza fisica di uno dei due.